【決定版】持ち家と賃貸どちらがいいか数字で徹底比較してみた

投資を勉強し始めると、必ず1度は見聞きするのが「持ち家と賃貸はどちらいい？」という論争。

実はこの議論には、日本のこれまでの風習や価値観、そして現代の経済的な状況とのミスマッチによって引き起こっているかなり根深いものがあります。

これを見ているあなたは、いろいろな考えに触れたいと思っているかと思いますので、ぜひこの記事でいろんな観点を学んでいってください。

一般的な「持ち家vs賃貸」論争

まずは、一般的な「持ち家vs賃貸」議論について考えていきましょう。

よくある持ち家派の意見

• 賃貸よりも支出が抑えられるよ
• 老後の安心になるよ
• 子供に資産を残せるよ
• 社会的信用になるよ

よくある賃貸派の意見

• 持ち家より支出が抑えることが場合によってはできるよ
• 自由に住む場所を変えれるよ
• 子供が増えたら住む場所変えればいいよね
• 経費で落とせるよ

こんな感じで、さまざまな意見が飛び交っています

青木

論争になる原因は「感情的価値vs金銭的価値」だから

議論や論争になるのは、感情的価値で話す人と金銭的価値で話す人が混在しているからです。

感情的価値というのは簡単に言ってしまえば「数字に置き換えることができない価値」のこと。

上記に書いた様々な意見を眺めてみると、感情的価値と金銭的価値がごっちゃになっていることが分かります。

感情的価値と金銭的価値で整理整頓してみる

では、持ち家と賃貸それぞれの感情的価値と金銭的価値の意見をメリットとデメリットで分類してみましょう。

※あくまでもよくある意見を分類しただけなので、本当に有利なのかどうかはこのあとの説明していきます

持ち家のよくある意見

賃貸派によくある意見

基本的には金銭的価値から考えよう

感情的価値と金銭的価値で見てきましたが、僕は基本的に金銭的価値から議論を始めるべきだと考えています。

なぜならば、白黒ハッキリ出すことができるからです。

感情的価値というのは白黒つかず、グレーだったり黄色だったり赤色だったりする（人によって変わる）ので、どれだけ議論しようと平行線をたどることが多いです。

一方で、金銭的価値での議論であれば、「お得かどうか」の一点に絞ることができます。

ならば、はじめは金銭的価値からの議論をしたあとに、感情的価値を吟味するほうが建設的です。

感情的価値も大切にしよう

ここで大事なのは、金銭的価値のみだけでなく感情的価値も大切にするべき点です。

例えば、金銭的価値のみですべてを判断したのであれば、安いボロアパートに住んで、徹底的に支出を抑えて生活をすることになります。

最低限の生活すら危うい人や、そんな切り詰めた生活がいいという人であれば大丈夫ですが、ほとんどの方が心が荒んでいくでしょう笑

そもそも、安心したい！楽したい！楽しみたい！といったことのためにお金を勉強しているのですから、感情面も大切にするべきです。

まとめると、

この手順で考えていきましょう。

最もダメなのは「マネーリテラシーのない感情的価値のみの決断」

もっともダメな決断は、マネーリテラシーのない状態で世間体や個人的感情のみで判断を下していくことです。

このような判断方法は、経済的困窮を招く可能性が高くなります。

数字で「持ち家vs賃貸」論争を考えてみた

では、ここで「持ち家vs賃貸」論争を数字で考えてみましょう。

ただし、注意してほしいのは人それぞれで状況が違うので、あくまでも想定した世帯での計算になります。（自分の状況に当てはめて計算してみてもいいでしょう）

賃貸の場合

この世帯が都内の3LDKに住むとして、探してみると10〜25万まで幅があります。なので、ここでは東京都の練馬区あたりで想定し、月18万円で住むとします。（公共費や火災保険なども含める）

18万円×12ヶ月×35年間=7560万円

が35年間でかかる居住費です。

その他の費用として、2年毎の更新費（18万円×35年÷2年=315万円）と諸経費100万円がかかるとします。

-7560-315-100=-7975万円

が賃貸の場合の総額となります。（概算です）

持ち家の場合

都内で4LDKの新築一軒家を、4000万円の35年ローンで購入したとします。

金利1.5%だとすると、毎月の返済額は約13万円になります。

ローン返済シミュレーションで計算してみると、総支払額は5144万円になります。

また、固定資産税や管理費（マンションの場合）などの維持費が、月２〜５万円ほどかかると言われているので、

3万円×12ヶ月×35年間=1260万円

さらに、35年間の間に修繕費が平均1200万円かかると言われています。

持ち家は売却まで考えるべきなので、35年後に売却したとします。

資産価値の計算上、築20年以上の建物の資産価値は0円です。

35年ともなると、建物取壊し費用すら考慮して買い叩かれるため、都内の地価を参考に計算すると2400万円程度になれば御の字でしょう。

悲しいことですが、日本では99.9%の持ち家は値下がりします。

-5144-1260-1200+2400=-5204万円

が賃貸の場合の総額となります。（概算です）

結果は？

【賃貸】-7975万円

【持ち家】-5204万円

つまり、2771万円分だけ持ち家の方がお得ということになります！（ジャジャーン）

差額2700万円をどう考えるべきか

さて、金銭的な面で議論をしたところ、差額2700万円分持ち家がお得という結論になりました。

喜ぶ人

じゃぁ！これで持ち家にするのがベストなんだね！

と結論つけるのはまだまだ早いです笑

この記事を読んでくれている人は、投資を少なからず学ぼうと思っている方が多いと思いますので、投資も絡めた視点も追加しましょう。

不動産投資で資産運用する場合

賃貸を借りる場合には「4000万円の35年ローンを組む信用がまだある」という点を見落としがちです。

持ち家の場合は、自分が住むための家にローンという切り札を使いますが、賃貸の場合はその切り札をまだ切っていない状態です。

では、賃貸で生活した人が4000万円のローンを組んで不動産投資した場合、どのくらいの利率で運用できればいいのでしょうか？

不動産投資では、実質利回りが3〜5%は十分可能なので、差額2700万円を上回る可能性があります。

不動産投資以外で資産運用する場合

不動産投資は借金というレバレッジを効かせることが大きなメリットになります。

しかし、中には「大きな借金はできない」という人もいます。

では、不動産投資以外で資産運用する場合にはどれくらいの利率で運用する必要があるのでしょうか？

さらに、年利を引き下げるために初期資金を大きくしたり、毎月投資型にして期間的リスク分散することも可能です。

ビジネスやトレードで稼ぐ場合

投資的なものではなく、ビジネスや投機的なもので稼ぐ場合も考えてみましょう。

20年間で2700万円を稼ぐためには

2700万円÷20年÷12ヶ月＝11万円/月

つまり、毎月11万円を稼ぐことができるビジネスなりトレードなり副業なりをすることで稼ぐことができます。

※ただし、投資やビジネスなどは持ち家の人でも実行可能なので証拠としては弱い

そもそも賃貸の支出はもっと圧縮できる

生活スタイルに合わせて部屋を変える

前述した賃貸の場合の計算ですが、賃貸の強みが全く活かせていません。

賃貸のいいところに「状況に合わせて部屋を変えられる」という点があります。

子なし夫婦なのに3LDKの大きな部屋に住むのはナンセンスです。

たとえば、

• 子供がいないor1人の時期（2DK：月12万円：10年間）
• 子供が2人いる時期（4LDK：月18万円：20年間）
• 子供が独立し夫婦のみ（2LDK：月14万円：5年間）

このような部屋替えをした場合、更新費なども含めて-6900万円程度に圧縮可能です。

-7975万円が-6900万円程度になるので、生活状況に応じて住む場所を変えることで約1000万円程度も圧縮できるのです。

賃貸を経費として一部申請できる

これは自営業や個人事業主の方が使える方法ですが、賃料を経費として申請することで節税ができます。

例えば、少なくとも半分は申請できるとすると、

毎月14万円×12ヶ月×35年÷2=2940万円

が経費として申請できるので、税率に寄りますが20%だとしても588万円が節税可能です。

金銭的価値での結論は「不動産投資するorしない次第」

想定した世帯での試算でしたが、若干持ち家が有利のように見えますが、投資やビジネスを絡めることで金銭的にイーブン以上に持ち込むことが可能ということが分かりました。

更に、賃貸の強みを活かし、支出を圧縮することで更に楽にイーブンに持ち込めます。

特に、不動産投資を前提にして出口戦略を考える場合には、賃貸の方が得になる可能性があります。

逆に、不動産投資を全く考慮しないのであれば、持ち家の方が金銭的に楽になる可能性が高いです。

不動産投資をしない場合には、住宅ローンのレバレッジを使って、自分に対して実質年利1〜3%程度の不動産投資運用をしているようなものなので、その分有利になる形になります。

ここまで考えてから感情的価値へ

簡単な試算でしたが、金銭的価値での議論をしたうえで、次に感情的価値で議論していきます。

感情的価値はバイアスだらけ

感情的価値というのは人によって「感じ方」「比重の置き方」が違うため、白黒つけることができません。

なら、感情的価値での判断を全承認していいかというとそうはいきません。

なぜなら、人の価値観にはバイアス（思い込み、刷り込み、洗脳）がかかっているからです。

例えば、なぜ多くの人はブランド物を良いものと感じるのでしょうか？

それは生活の中で周りの人などの情報を無意識に手に入れ、「ブランド物＝良いもの」という刷り込みがされるからです。

さらに、それらの意見は売り込みのために巧みに作られた価値観もあるので注意が必要です。

感情的価値は「本当に？」と問いかける

感情的価値には、圧倒的にバイアスがかかりやすいため、一旦距離を置く必要があります。

その方法のひとつは、「本当に〇〇は必要だろうか？」と自分に問いかけてみましょう。

たとえば、「持ち家って安心だよな〜」と思っていたとして、「本当に持ち家は安心につながるのだろうか？」と切り替えしてみてください。

すると、「安心と思っていた根拠ってあいまいだったな」と感じるようになったら、その根拠を自分で探していきましょう。

知っておきたい３つの考え方

ここで、「持ち家vs賃貸」を考える上で知っておいて欲しい考え方をお伝えします。

「持ち家＝資産」はほとんどウソ

これは金銭的価値にも関わるのですが、根深い価値観として存在します。

という形で、持ち家は安心というようなイメージを持つ方が多いです。

まずは、資産と負債の定義を理解することが必要です。

これが、資産と負債の定義です。

この定義に当てはめて考えると、日本の持ち家の99.9%は「負債」になってしまうのです。

資産と負債の定義の詳しい解説は以下の記事も参考にしてください。

海外では家の値段というのは年を経るごとに上がっていく傾向にありますが、日本では、新築が一番価値があり、時間とともに価値が大きく目減りしていきます。

https://infographics.economist.com/2017/HPI/index.html

さらに、新築の物件は不動産屋の利益が上乗せされているため、鍵を開けた時点で価値が20〜30%低くなります。

価値が上がらないくせに、買った時点で20%損の状態なため、キャピタルゲインとしては資産になりえません。

日本では1000軒に1軒程度しかキャピタルゲインでの値上がりがしないといわれています。

持ち家を負債ではなく、資産にするためには賃貸に貸し出すなどの不動産投資が必須になります。

持ち家は流動性が悪い

流動性というのは、簡単に言ってしまえば「どれくらい速くお金に変換できるか」ということです。

たとえば、株やFXなどであれば、よほど不人気な銘柄などでない限り売りたいときに売って、1週間以内には現金で引き落とすことが可能です。

しかし、不動産というのは買い手がつかなければ買い叩かれるため、適正な値段で売却したいと思っても、すぐに現金にすることができません。

しかも、日本は現在人口が減っているフェーズなので、そもそも買い手が少なくなっている状態。

そんな中で不動産を売却しようとしても、買い手が見つからないことのほうが多くなっているのです。

変化に対応できる価値は大きい

賃貸派の人の意見でよくあるのが「土地に縛られないから」というのがあります。

などなど、持ち家をもってしまうと、その土地から別の場所に簡単には移住することは難しくなります。

現代の変化は激しいことを理解しよう

現代の傾向でもあるのですが、昔にくらべて環境・状況の変化が圧倒的に速くなっています。

たった10年前に何人の人がスマホや仮想通貨などの大普及を読んでいたでしょうか。

たった1年先ですら、読むことが難しい時代になっています。

その現代において、30年ローンを組んで持ち家を持つこと、それ自体がリスクになっているのです。

家族構成の変化に対応できる

賃貸であれば自分の稼ぎ方に応じて住むレベルを変えることができます。

前に想定した夫婦の例では、生活スタイルで部屋を変えることで生活費を圧縮できました。

本当に生活が苦しくなれば、1Kの部屋に住むことだって可能なのです。

しかし、ローンを組んで持ち家を持った場合、支出（返済額）は変わらないため、収入が減ったなどの変化に対応しづらくなってしまうのです。

さらに、4LDKの持ち家は、夫婦2人だけになったときに持て余してしまうということも覚えておきましょう。

条件別でどちらがオススメか

どっちでもいいとは言われても、ある程度の目安が欲しい人がいると思いますので、それぞれの絶対条件とパターンでどちらがいいかを示します。

持ち家がオススメになる絶対条件とパターン

上記の絶対条件が前提としてある人で、以下のパターンに当てはまる場合には持ち家がオススメです。

買おうとしている物件が買い手・借り手が絶対につく

そもそも持ち家の最大のデメリットである「変化と流動性に弱い」という点を打ち消す方法として、賃貸と持ち家の両方のいいとこ取りをするという方法があります。

若いうちは持ち家を賃貸に貸し出し、自分は別の賃貸に住むことで、転勤や家族などの変化に対して柔軟に対応しつつ、ローンは他人に払ってもらうことができます。

老後はその持ち家に住むことで、支出が抑えられるので生活が楽になり、かつ住む場所が確保されているという安心感が得られます。

ただ、このパターンの場合、いざというとき買い叩かれることなく売却できる立地（買い手がいる）であることや、貸し出したときに借り手がいることが大事になります。

つまり、買おうと思っている物件が「買い手・借り手ともにつけることができる」と思えるのであれば、その物件を買うことを検討していいでしょう。

不動産投資はしたくなくて、支出をとにかく減らしたい

個人的な小中規模の投資ならいいけど、不動産投資などの大きなお金が動く投資の場合、不安に感じたり、夫婦で意見が一致しなかったりします。

これまで述べてきたように、持ち家の場合なら不動産投資を考える必要があるのですが、不動産投資をそもそもしたくないという人もいます。

この場合、住宅ローンを低金利で借り、自分で住むことで家賃分の支出を圧縮することを目的とすることができます。

ある意味で言えば、自分で自分に対して不動産投資している状態と同じです。

ただ、何度も言いますが、変化に対応しづらい点や十年単位のローンのリスクをしっかり把握する必要があります。

持ち家に対して感情的価値の比重が大きい

これはリスクをしっかり把握した上で、それでも持ち家を持つことに価値を置いているパターンです。

このパターンの人は、「変化に対応しづらいこと」「不動産は流動性が悪いこと」「ローンを払い終わっても維持費は0にならないこと」などのリスクをしっかり認識しておきましょう。

賃貸がオススメになる絶対条件とパターン

上記の絶対条件が前提としてある人で、以下のパターンに当てはまる場合には持ち家がオススメです。

転勤が多い職種・変化が早い生活をしている

転勤が多かったり、自営業などで早い変化が求められることが多い人は賃貸であるべきでしょう。

前述したように、賃貸であっても不動産投資などをすることでトータル支出を有利にすることは可能です。

不動産投資をしようと思っている

賃貸の場合、トータルの支出面で持ち家に比べて不利ですが、投資を絡めることでその不利はなくすことができます。

特に、不動産投資を前提とすると、賃貸＋持ち家のパターンはある意味最強と言えるでしょう。

不動産投資の他にも、株式投資やビジネスなどで支出を補うことが可能です。（ただし、持ち家でもそれらの投資は可能になるため、比較議論しづらくなりますが・・・）

【結論】ちゃんと比較検討できるならどちらでもOK

それぞれに一長一短があり、かつ価値観の重みは人それぞれ、生活状況などもかんがえれば何万パターンも議論しなければなりません。

ただ、一つだけ確かなことは「なにも調べず、比較せず、感情に任せて持ち家を選択する」のはダメです。

ちゃんと考えられる範囲でいいので数字の比較をし、自分の価値観を比較検討できるのであれば、賃貸だろうが持ち家だろうがどちらでもいいでしょう。

賃貸＋持ち家が最強なんじゃね？

ここまで書いてきて、両方のメリットとデメリットを考えてきたんですが、「賃貸と持ち家の両方スタンスが最強なんじゃね？」と思っています。

若い時にはどうしても変化が多くなるので、賃貸で住むのがオススメですが、借金のレバレッジを使って持ち家を買い、賃貸に出すことでローンを誰かに払ってもらう。

いざとなれば安い賃貸に住めばいい気楽さと、持ち家に住んでもいいという安心感が常にある状態です。

そして、変化が少なくなってくる老後にかけて、お金があるなら賃貸で生活スタイルに合わせて場所を移動し、支出を抑えたいならローン支払いが完了している持ち家に住んでもいい。

賃貸と持ち家のいいとこ取りをしながら、変化に対応できるので、最強だよね

青木

ただ、借金できるだけの信用が必要だったり、不動産の買い手・借り手がちゃんとつくことなど考えるべきことは多くなります。

どのパターンにせよ、「自分で調べ、比較し、考えることができる人」が得をするということです。