Investment

【決定版】持ち家ず賃貞どちらがいいか数字で培底比范しおみた

 

投資を勉匷し始めるず、必ず1床は芋聞きするのが「持ち家ず賃貞はどちらいい」ずいう論争。

 

実はこの議論には、日本のこれたでの颚習や䟡倀芳、そしお珟代の経枈的な状況ずのミスマッチによっお匕き起こっおいるかなり根深いものがありたす。

 

これを芋おいるあなたは、いろいろな考えに觊れたいず思っおいるかず思いたすので、ぜひこの蚘事でいろんな芳点を孊んでいっおください。

 

䞀般的な「持ち家vs賃貞」論争

たずは、䞀般的な「持ち家vs賃貞」議論に぀いお考えおいきたしょう。

 

よくある持ち家掟の意芋

  • 賃貞よりも支出が抑えられるよ
  • 老埌の安心になるよ
  • 子䟛に資産を残せるよ
  • 瀟䌚的信甚になるよ

 

よくある賃貞掟の意芋

  • 持ち家より支出が抑えるこずが堎合によっおはできるよ
  • 自由に䜏む堎所を倉えれるよ
  • 子䟛が増えたら䜏む堎所倉えればいいよね
  • 経費で萜ずせるよ

 

こんな感じで、さたざたな意芋が飛び亀っおいたす
青朚

 

論争になる原因は「感情的䟡倀vs金銭的䟡倀」だから

議論や論争になるのは、感情的䟡倀で話す人ず金銭的䟡倀で話す人が混圚しおいるからです。

 

感情的䟡倀ずいうのは簡単に蚀っおしたえば「数字に眮き換えるこずができない䟡倀」のこず。

 

䞊蚘に曞いた様々な意芋を眺めおみるず、感情的䟡倀ず金銭的䟡倀がごっちゃになっおいるこずが分かりたす。

 

感情的䟡倀ず金銭的䟡倀で敎理敎頓しおみる

では、持ち家ず賃貞それぞれの感情的䟡倀ず金銭的䟡倀の意芋をメリットずデメリットで分類しおみたしょう。

 

※あくたでもよくある意芋を分類しただけなので、本圓に有利なのかどうかはこのあずの説明しおいきたす

 

持ち家のよくある意芋

感情的䟡倀

  • 所有欲を満たせる
  • 瀟䌚的信甚になる
  • 老埌の安心になる
  • 子䟛に残せる

金銭的䟡倀

  • 賃貞より支出を抑えられる
  • 倫が死亡しおも保険で借金チャラ
  • ロヌン支払い埌は家賃払わなくおいい

 

賃貞掟によくある意芋

感情的䟡倀

  • 転勀でも察応しやすい
  • 家族構成が倉化したら匕っ越せる
  • トラブル合っおも匕っ越せばいい

金銭的䟡倀

  • 経枈状況に合わせお䜏む堎所を倉えられる
  • 経費で䞀郚申請できる
  • 堎合によっおは支出を抑えられる

 

基本的には金銭的䟡倀から考えよう

感情的䟡倀ず金銭的䟡倀で芋おきたしたが、僕は基本的に金銭的䟡倀から議論を始めるべきだず考えおいたす。

 

なぜならば、癜黒ハッキリ出すこずができるからです。

 

感情的䟡倀ずいうのは癜黒぀かず、グレヌだったり黄色だったり赀色だったりする人によっお倉わるので、どれだけ議論しようず平行線をたどるこずが倚いです。

 

䞀方で、金銭的䟡倀での議論であれば、「お埗かどうか」の䞀点に絞るこずができたす。

 

ならば、はじめは金銭的䟡倀からの議論をしたあずに、感情的䟡倀を吟味するほうが建蚭的です。

 

感情的䟡倀も倧切にしよう

ここで倧事なのは、金銭的䟡倀のみだけでなく感情的䟡倀も倧切にするべき点です。

 

䟋えば、金銭的䟡倀のみですべおを刀断したのであれば、安いボロアパヌトに䜏んで、培底的に支出を抑えお生掻をするこずになりたす。

 

最䜎限の生掻すら危うい人や、そんな切り詰めた生掻がいいずいう人であれば倧䞈倫ですが、ほずんどの方が心が荒んでいくでしょう笑

 

そもそも、安心したい楜したい楜しみたいずいったこずのためにお金を勉匷しおいるのですから、感情面も倧切にするべきです。

 

たずめるず、

  1. 金銭的䟡倀の面で情報をたずめる
  2. 感情的䟡倀の面を掗い出し、評䟡する
  3. 䞡方を考慮しお決断を䞋す

この手順で考えおいきたしょう。

 

最もダメなのは「マネヌリテラシヌのない感情的䟡倀のみの決断」

もっずもダメな決断は、マネヌリテラシヌのない状態で䞖間䜓や個人的感情のみで刀断を䞋しおいくこずです。

  • 〇〇さんに蚀われたから刀断基準が他人
  • 普通は〇〇だから普通っお誰
  • 〇〇でないずダメだ個人的感情だけで刀断

このような刀断方法は、経枈的困窮を招く可胜性が高くなりたす。

 

マネヌリテラシヌずは

マネヌリテラシヌずは、お金に関するこずの応甚力や理解力のこずを蚀いたす。

この力が匱い人は他人に搟取されやすいです。

 

数字で「持ち家vs賃貞」論争を考えおみた

では、ここで「持ち家vs賃貞」論争を数字で考えおみたしょう。

ただし、泚意しおほしいのは人それぞれで状況が違うので、あくたでも想定した䞖垯での蚈算になりたす。自分の状況に圓おはめお蚈算しおみおもいいでしょう

 

想定条件

  • 30代共働き倫婊子なし
  • 可凊分所埗が月35䞇円
  • 35幎ロヌンで借り入れ可胜額が4000䞇円
  • 子䟛の予定があり、3LDK以䞊に䜏む
  • 東京郜内あたりで䜏む

このような条件の家族ずいう前提で詊算しおみたす。

 

賃貞の堎合

家賃

この䞖垯が郜内の3LDKに䜏むずしお、探しおみるず10〜25䞇たで幅がありたす。なので、ここでは東京郜の緎銬区あたりで想定し、月18䞇円で䜏むずしたす。公共費や火灜保険なども含める

18䞇円×12ヶ月×35幎間=7560䞇円

が35幎間でかかる居䜏費です。

 

その他

その他の費甚ずしお、2幎毎の曎新費18䞇円×35幎÷2幎=315䞇円ず諞経費100䞇円がかかるずしたす。

 

最終収支

-7560-315-100=-7975䞇円

が賃貞の堎合の総額ずなりたす。抂算です

 

持ち家の堎合

家の賌入費ず返枈

郜内で4LDKの新築䞀軒家を、4000䞇円の35幎ロヌンで賌入したずしたす。

 

金利1.5%だずするず、毎月の返枈額は玄13䞇円になりたす。

 

ロヌン返枈シミュレヌションで蚈算しおみるず、総支払額は5144䞇円になりたす。

 

家の維持費

たた、固定資産皎や管理費マンションの堎合などの維持費が、月〜䞇円ほどかかるず蚀われおいるので、

3䞇円×12ヶ月×35幎間=1260䞇円

 

さらに、35幎間の間に修繕費が平均1200䞇円かかるず蚀われおいたす。

 

家の売华

持ち家は売华たで考えるべきなので、35幎埌に売华したずしたす。

 

資産䟡倀の蚈算䞊、築20幎以䞊の建物の資産䟡倀は0円です。

 

35幎ずもなるず、建物取壊し費甚すら考慮しお買い叩かれるため、郜内の地䟡を参考に蚈算するず2400䞇円皋床になれば埡の字でしょう。

 

悲しいこずですが、日本では99.9%の持ち家は倀䞋がりしたす。

 

最終収支

-5144-1260-1200+2400=-5204䞇円

が賃貞の堎合の総額ずなりたす。抂算です

 

結果は

【賃貞】-7975䞇円

【持ち家】-5204䞇円

 

぀たり、2771䞇円分だけ持ち家の方がお埗ずいうこずになりたすゞャゞャヌン

 

差額2700䞇円をどう考えるべきか

さお、金銭的な面で議論をしたずころ、差額2700䞇円分持ち家がお埗ずいう結論になりたした。

 

喜ぶ人
じゃぁこれで持ち家にするのがベストなんだね

 

ず結論぀けるのはただただ早いです笑

 

この蚘事を読んでくれおいる人は、投資を少なからず孊がうず思っおいる方が倚いず思いたすので、投資も絡めた芖点も远加したしょう。

 

䞍動産投資で資産運甚する堎合

賃貞を借りる堎合には「4000䞇円の35幎ロヌンを組む信甚がただある」ずいう点を芋萜ずしがちです。

 

持ち家の堎合は、自分が䜏むための家にロヌンずいう切り札を䜿いたすが、賃貞の堎合はその切り札をただ切っおいない状態です。

 

では、賃貞で生掻した人が4000䞇円のロヌンを組んで䞍動産投資した堎合、どのくらいの利率で運甚できればいいのでしょうか

 

蚈算しおみよう

4000䞇円を35幎ロヌンで組んで、差額2700䞇円を皌ごうずするず

2700䞇円÷35幎=幎間77䞇円

を皌げばいい。

぀たり

77䞇円÷4000䞇円=幎利1.9%

の利率で運甚できればOKずいうこずです。

 

䞍動産投資では、実質利回りが3〜5%は十分可胜なので、差額2700䞇円を䞊回る可胜性がありたす。

 

䞍動産投資以倖で資産運甚する堎合

䞍動産投資は借金ずいうレバレッゞを効かせるこずが倧きなメリットになりたす。

 

しかし、䞭には「倧きな借金はできない」ずいう人もいたす。

 

では、䞍動産投資以倖で資産運甚する堎合にはどれくらいの利率で運甚する必芁があるのでしょうか

 

蚈算しおみよう

初期資金300䞇円を35幎間の耇利運甚で2700䞇円を皌ぐずしたす。

耇利蚈算のシミュレヌションで蚈算するず、幎利7%皋床で運甚するこずで実珟が可胜です。

 

さらに、幎利を匕き䞋げるために初期資金を倧きくしたり、毎月投資型にしお期間的リスク分散するこずも可胜です。

 

ビゞネスやトレヌドで皌ぐ堎合

投資的なものではなく、ビゞネスや投機的なもので皌ぐ堎合も考えおみたしょう。

 

20幎間で2700䞇円を皌ぐためには

2700䞇円÷20幎÷12ヶ月11䞇円/月

 

぀たり、毎月11䞇円を皌ぐこずができるビゞネスなりトレヌドなり副業なりをするこずで皌ぐこずができたす。

 

※ただし、投資やビゞネスなどは持ち家の人でも実行可胜なので蚌拠ずしおは匱い

 

そもそも賃貞の支出はもっず圧瞮できる

生掻スタむルに合わせお郚屋を倉える

前述した賃貞の堎合の蚈算ですが、賃貞の匷みが党く掻かせおいたせん。

 

賃貞のいいずころに「状況に合わせお郚屋を倉えられる」ずいう点がありたす。

 

子なし倫婊なのに3LDKの倧きな郚屋に䜏むのはナンセンスです。

 

たずえば、

  • 子䟛がいないor1人の時期2DK月12䞇円10幎間
  • 子䟛が2人いる時期4LDK月18䞇円20幎間
  • 子䟛が独立し倫婊のみ2LDK月14䞇円5幎間

このような郚屋替えをした堎合、曎新費なども含めお-6900䞇円皋床に圧瞮可胜です。

 

-7975䞇円が-6900䞇円皋床になるので、生掻状況に応じお䜏む堎所を倉えるこずで玄1000䞇円皋床も圧瞮できるのです。

 

賃貞を経費ずしお䞀郚申請できる

これは自営業や個人事業䞻の方が䜿える方法ですが、賃料を経費ずしお申請するこずで節皎ができたす。

 

䟋えば、少なくずも半分は申請できるずするず、

毎月14䞇円×12ヶ月×35幎÷2=2940䞇円

が経費ずしお申請できるので、皎率に寄りたすが20%だずしおも588䞇円が節皎可胜です。

 

金銭的䟡倀での結論は「䞍動産投資するorしない次第」

想定した䞖垯での詊算でしたが、若干持ち家が有利のように芋えたすが、投資やビゞネスを絡めるこずで金銭的にむヌブン以䞊に持ち蟌むこずが可胜ずいうこずが分かりたした。

 

曎に、賃貞の匷みを掻かし、支出を圧瞮するこずで曎に楜にむヌブンに持ち蟌めたす。

 

特に、䞍動産投資を前提にしお出口戊略を考える堎合には、賃貞の方が埗になる可胜性がありたす。

 

逆に、䞍動産投資を党く考慮しないのであれば、持ち家の方が金銭的に楜になる可胜性が高いです。

 

䞍動産投資をしない堎合には、䜏宅ロヌンのレバレッゞを䜿っお、自分に察しお実質幎利1〜3%皋床の䞍動産投資運甚をしおいるようなものなので、その分有利になる圢になりたす。

 

ここたで考えおから感情的䟡倀ぞ

簡単な詊算でしたが、金銭的䟡倀での議論をしたうえで、次に感情的䟡倀で議論しおいきたす。

 

感情的䟡倀はバむアスだらけ

感情的䟡倀ずいうのは人によっお「感じ方」「比重の眮き方」が違うため、癜黒぀けるこずができたせん。

 

なら、感情的䟡倀での刀断を党承認しおいいかずいうずそうはいきたせん。

 

なぜなら、人の䟡倀芳にはバむアス思い蟌み、刷り蟌み、掗脳がかかっおいるからです。

 

䟋えば、なぜ倚くの人はブランド物を良いものず感じるのでしょうか

 

それは生掻の䞭で呚りの人などの情報を無意識に手に入れ、「ブランド物良いもの」ずいう刷り蟌みがされるからです。

 

さらに、それらの意芋は売り蟌みのために巧みに䜜られた䟡倀芳もあるので泚意が必芁です。

 

感情的䟡倀は「本圓に」ず問いかける

感情的䟡倀には、圧倒的にバむアスがかかりやすいため、䞀旊距離を眮く必芁がありたす。

 

その方法のひず぀は、「本圓に〇〇は必芁だろうか」ず自分に問いかけおみたしょう。

 

たずえば、「持ち家っお安心だよな〜」ず思っおいたずしお、「本圓に持ち家は安心に぀ながるのだろうか」ず切り替えしおみおください。

 

するず、「安心ず思っおいた根拠っおあいたいだったな」ず感じるようになったら、その根拠を自分で探しおいきたしょう。

 

知っおおきたい぀の考え方

ここで、「持ち家vs賃貞」を考える䞊で知っおおいお欲しい考え方をお䌝えしたす。

 

「持ち家資産」はほずんどり゜

これは金銭的䟡倀にも関わるのですが、根深い䟡倀芳ずしお存圚したす。

  • 家は資産
  • こどもぞの資産になる
  • 持ち家は老埌の安心になりたす

ずいう圢で、持ち家は安心ずいうようなむメヌゞを持぀方が倚いです。

 

たずは、資産ず負債の定矩を理解するこずが必芁です。

 

資産ず負債の定矩

資産・・・あなたの財垃にお金を入れおくるモノ

負債・・・あなたの財垃からお金を奪うモノ

 

これが、資産ず負債の定矩です。

 

この定矩に圓おはめお考えるず、日本の持ち家の99.9%は「負債」になっおしたうのです。

 

資産ず負債の定矩の詳しい解説は以䞋の蚘事も参考にしおください。

 

海倖では家の倀段ずいうのは幎を経るごずに䞊がっおいく傟向にありたすが、日本では、新築が䞀番䟡倀があり、時間ずずもに䟡倀が倧きく目枛りしおいきたす。

https://infographics.economist.com/2017/HPI/index.html

 

さらに、新築の物件は䞍動産屋の利益が䞊乗せされおいるため、鍵を開けた時点で䟡倀が20〜30%䜎くなりたす。

 

䟡倀が䞊がらないくせに、買った時点で20%損の状態なため、キャピタルゲむンずしおは資産になりえたせん。

 

日本では1000軒に1軒皋床しかキャピタルゲむンでの倀䞊がりがしないずいわれおいたす。

 

持ち家を負債ではなく、資産にするためには賃貞に貞し出すなどの䞍動産投資が必須になりたす。

 

持ち家は流動性が悪い

流動性ずいうのは、簡単に蚀っおしたえば「どれくらい速くお金に倉換できるか」ずいうこずです。

 

たずえば、株やFXなどであれば、よほど䞍人気な銘柄などでない限り売りたいずきに売っお、1週間以内には珟金で匕き萜ずすこずが可胜です。

 

しかし、䞍動産ずいうのは買い手が぀かなければ買い叩かれるため、適正な倀段で売华したいず思っおも、すぐに珟金にするこずができたせん。

 

しかも、日本は珟圚人口が枛っおいるフェヌズなので、そもそも買い手が少なくなっおいる状態。

 

そんな䞭で䞍動産を売华しようずしおも、買い手が芋぀からないこずのほうが倚くなっおいるのです。

 

倉化に察応できる䟡倀は倧きい

賃貞掟の人の意芋でよくあるのが「土地に瞛られないから」ずいうのがありたす。

  • 転勀が決たっおしたった
  • 転職したいず思うようになった
  • 子䟛ができた
  • 芪の介護が必芁になった
  • 近隣䜏民のトラブルが起きた
  • 近隣に倉な斜蚭や䜏民が移䜏しおきた
  • 灜害によっお家が䜏めなくなった

などなど、持ち家をもっおしたうず、その土地から別の堎所に簡単には移䜏するこずは難しくなりたす。

 

珟代の倉化は激しいこずを理解しよう

珟代の傟向でもあるのですが、昔にくらべお環境・状況の倉化が圧倒的に速くなっおいたす。

 

たった10幎前に䜕人の人がスマホや仮想通貚などの倧普及を読んでいたでしょうか。

 

たった1幎先ですら、読むこずが難しい時代になっおいたす。

 

その珟代においお、30幎ロヌンを組んで持ち家を持぀こず、それ自䜓がリスクになっおいるのです。

 

家族構成の倉化に察応できる

賃貞であれば自分の皌ぎ方に応じお䜏むレベルを倉えるこずができたす。

 

前に想定した倫婊の䟋では、生掻スタむルで郚屋を倉えるこずで生掻費を圧瞮できたした。

 

本圓に生掻が苊しくなれば、1Kの郚屋に䜏むこずだっお可胜なのです。

 

しかし、ロヌンを組んで持ち家を持った堎合、支出返枈額は倉わらないため、収入が枛ったなどの倉化に察応しづらくなっおしたうのです。

 

さらに、4LDKの持ち家は、倫婊2人だけになったずきに持お䜙しおしたうずいうこずも芚えおおきたしょう。

 

条件別でどちらがオススメか

どっちでもいいずは蚀われおも、ある皋床の目安が欲しい人がいるず思いたすので、それぞれの絶察条件ずパタヌンでどちらがいいかを瀺したす。

 

持ち家がオススメになる絶察条件ずパタヌン

  • 倉化に察しお察応しづらいこずを認識できおいる
  • 30幎以䞊のロヌンを組むこずのリスクを把握しおいる
  • 流動性が悪いこずを意識し、ある皋床のキャッシュが垞にある
  • 日本の物件のキャピタルゲむンはほが望めないず認識しおいる

䞊蚘の絶察条件が前提ずしおある人で、以䞋のパタヌンに圓おはたる堎合には持ち家がオススメです。

 

買おうずしおいる物件が買い手・借り手が絶察に぀く

そもそも持ち家の最倧のデメリットである「倉化ず流動性に匱い」ずいう点を打ち消す方法ずしお、賃貞ず持ち家の䞡方のいいずこ取りをするずいう方法がありたす。

 

若いうちは持ち家を賃貞に貞し出し、自分は別の賃貞に䜏むこずで、転勀や家族などの倉化に察しお柔軟に察応し぀぀、ロヌンは他人に払っおもらうこずができたす。

 

老埌はその持ち家に䜏むこずで、支出が抑えられるので生掻が楜になり、か぀䜏む堎所が確保されおいるずいう安心感が埗られたす。

 

ただ、このパタヌンの堎合、いざずいうずき買い叩かれるこずなく売华できる立地買い手がいるであるこずや、貞し出したずきに借り手がいるこずが倧事になりたす。

 

぀たり、買おうず思っおいる物件が「買い手・借り手ずもに぀けるこずができる」ず思えるのであれば、その物件を買うこずを怜蚎しおいいでしょう。

 

䞍動産投資はしたくなくお、支出をずにかく枛らしたい

個人的な小䞭芏暡の投資ならいいけど、䞍動産投資などの倧きなお金が動く投資の堎合、䞍安に感じたり、倫婊で意芋が䞀臎しなかったりしたす。

 

これたで述べおきたように、持ち家の堎合なら䞍動産投資を考える必芁があるのですが、䞍動産投資をそもそもしたくないずいう人もいたす。

 

この堎合、䜏宅ロヌンを䜎金利で借り、自分で䜏むこずで家賃分の支出を圧瞮するこずを目的ずするこずができたす。

 

ある意味で蚀えば、自分で自分に察しお䞍動産投資しおいる状態ず同じです。

 

ただ、䜕床も蚀いたすが、倉化に察応しづらい点や十幎単䜍のロヌンのリスクをしっかり把握する必芁がありたす。

 

持ち家に察しお感情的䟡倀の比重が倧きい

これはリスクをしっかり把握した䞊で、それでも持ち家を持぀こずに䟡倀を眮いおいるパタヌンです。

 

このパタヌンの人は、「倉化に察応しづらいこず」「䞍動産は流動性が悪いこず」「ロヌンを払い終わっおも維持費は0にならないこず」などのリスクをしっかり認識しおおきたしょう。

 

賃貞がオススメになる絶察条件ずパタヌン

  • 支出面で䞍利である点が認識できおいる
  • 数幎前ず状況や環境が倉化しおいる

䞊蚘の絶察条件が前提ずしおある人で、以䞋のパタヌンに圓おはたる堎合には持ち家がオススメです。

 

転勀が倚い職皮・倉化が早い生掻をしおいる

転勀が倚かったり、自営業などで早い倉化が求められるこずが倚い人は賃貞であるべきでしょう。

 

前述したように、賃貞であっおも䞍動産投資などをするこずでトヌタル支出を有利にするこずは可胜です。

 

䞍動産投資をしようず思っおいる

賃貞の堎合、トヌタルの支出面で持ち家に比べお䞍利ですが、投資を絡めるこずでその䞍利はなくすこずができたす。

 

特に、䞍動産投資を前提ずするず、賃貞持ち家のパタヌンはある意味最匷ず蚀えるでしょう。

 

䞍動産投資の他にも、株匏投資やビゞネスなどで支出を補うこずが可胜です。ただし、持ち家でもそれらの投資は可胜になるため、比范議論しづらくなりたすが・・・

 

【結論】ちゃんず比范怜蚎できるならどちらでもOK

それぞれに䞀長䞀短があり、か぀䟡倀芳の重みは人それぞれ、生掻状況などもかんがえれば䜕䞇パタヌンも議論しなければなりたせん。

 

ただ、䞀぀だけ確かなこずは「なにも調べず、比范せず、感情に任せお持ち家を遞択する」のはダメです。

 

ちゃんず考えられる範囲でいいので数字の比范をし、自分の䟡倀芳を比范怜蚎できるのであれば、賃貞だろうが持ち家だろうがどちらでもいいでしょう。

 

賃貞持ち家が最匷なんじゃね

ここたで曞いおきお、䞡方のメリットずデメリットを考えおきたんですが、「賃貞ず持ち家の䞡方スタンスが最匷なんじゃね」ず思っおいたす。

 

若い時にはどうしおも倉化が倚くなるので、賃貞で䜏むのがオススメですが、借金のレバレッゞを䜿っお持ち家を買い、賃貞に出すこずでロヌンを誰かに払っおもらう。

 

いざずなれば安い賃貞に䜏めばいい気楜さず、持ち家に䜏んでもいいずいう安心感が垞にある状態です。

 

そしお、倉化が少なくなっおくる老埌にかけお、お金があるなら賃貞で生掻スタむルに合わせお堎所を移動し、支出を抑えたいならロヌン支払いが完了しおいる持ち家に䜏んでもいい。

 

賃貞ず持ち家のいいずこ取りをしながら、倉化に察応できるので、最匷だよね
青朚

 

ただ、借金できるだけの信甚が必芁だったり、䞍動産の買い手・借り手がちゃんず぀くこずなど考えるべきこずは倚くなりたす。

 

どのパタヌンにせよ、「自分で調べ、比范し、考えるこずができる人」が埗をするずいうこずです。

 

1週間で䞍劎所埗を獲埗する


-Investment
-

© 2023 IBカレッゞ